เจาะลึกโตเกียวโซนตะวันออก: ตะลุยย่านชิตะมะจิ (Adachi, Katsushika, Edogawa, Sumida, Koto, Taito)

พอเหอะ เลิกขายฝันกับคำศัพท์สวยหรูอย่าง “ซิงเกิลโพลาร์แบล็กโฮล” หรือ “ซูเปอร์เทอร์ไบน์” อะไรนั่นเหอะ ฟังแล้วปวดตับ เอาเป็นว่าเรามาแบไต๋ความจริงของ 6 ย่านฝั่งตะวันออกโตเกียว—Adachi, Katsushika, Edogawa, Sumida, Koto และ Taito—แบบภาษาคนกันดีกว่า ว่าสรุปแล้วมันน่าอยู่ไหม ซื้อแล้วจะทำเงินได้จริงหรือเปล่า

เคลียร์อคติงี่เง่าอันแรกให้จบก่อนนะ เวลาพูดถึงเขต Adachi ทีไร ชอบมีคนทำหน้าเบะใส่หาว่า, “อุ๊y แหล่งรวมอาชญากรรม อาชญากรรมรั้งท้ายสุดๆ” ถ้าเป็นเมื่อสิบปีที่แล้วก็ว่าไปอย่าง แต่ตอนนี้มันคือการเคี้ยวเอื้องมุขเก่าๆ ชัดๆ อัตราการเกิดอาชญากรรมใน Adachi มันดิ่งลงแบบเห็นได้ด้วยตาเปล่า รอบสถานี Kita-Senju นี่ติดโควตา “ย่านที่น่าอยู่อาศัยที่สุดในโตเกียว” ติดต่อกันหลายปีซ้อน นี่แหละเสียงโหวตด้วยเท้าของจริงจากชาวบ้าน ส่วน Katsushika กับ Edogawa ยิ่งไม่ต้องพูดถึง แถว Shibamata นี่กลิ่นอายความเป็นชิตะมะจิตะใจมาเต็ม หรืออย่าง Nishi-Kasai ในเขต Edogawa ก็เป็นแหล่งรวมตัวของวิศวกร IT ชาวอินเดียหนาแน่นที่สุดในญี่ปุ่น พวกนี้คืองานการมั่นคง เงินเดือนสูง จ่ายค่าเช่าตรงเวลา ไม่ใช่แรงงานเถื่อนอย่างที่หลายคนมโน แถมพวกเขานี่แหละฉลาดเป็นกรวด เลือกทำที่อยู่อาศัยด้วยการคำนวณจากดาต้าล้วนๆ

ว่าด้วยเรื่องภัยพิบัติ ชอบมีคนเอาคำว่า “ระดับน้ำทะเลศูนย์เมตร” มาขู่ให้กลัว บอกว่าฝนตกหนักทีไรฝั่งตะวันออกจะกลายร่างเป็นเวนิส ฟังดูเหมือนน่ากลัวนะ แต่ถ้าไปดูสถิติหน้างาน “อุโมงค์ระบายน้ำรอบเขตมหานครโตเกียว” (Capital Outer Underground Discharge Channel) ของโตเกียวนี่ดังระดับโลก บวกกับระบบคันกั้นน้ำยักษ์ริมแม่น้ำ Arakawa ที่สร้างมาเพื่อรองรับพื้นที่ต่ำฝั่งตะวันออกโดยเฉพาะ แล้วรู้ไหมช่วงหลังๆ มานี้ ที่ไหนที่ฝนตกหนักทีไรแล้วน้ำท่วมขังเป็นหอยทาก? กลับกลายเป็นย่านเมืองเก่าฝั่งตะวันตกที่มีแต่คูคลองท่อระบายน้ำใต้ดินต่างหาก ระบายน้ำไม่ทันจนจมบาดาลเละเทะ ฝั่งตะวันออกเรานี่แหละมีโปรJect โครงสร้างพื้นฐานระดับเมกะโปรเจกต์คอยอุ้มอยู่ เลยรอดตัวแบบชิลๆ ยกเว้นซะแต่ว่าคุณทะลึ่งไปซื้อห้องชั้นหนึ่งที่ติดพื้นราบเสมอกันอันนั้นก็ช่วยไม่ได้ เดี๋ยวค่อยว่ากันทีหลัง

ด้านการเดินทาง ฝั่งตะวันออกนี่คือโกงความตายชัดๆ สถานี Kita-Senju จุดตัดรถไฟ 5 สาย—JR Joban Line, Chiyoda Line, Hibiya Line, Tobu Skytree Line และ Tsukuba Express—ปริมาณผู้โดยสารติด Top 6 ของโตเกียวตลอดกาล ตื่นเช้ากระโดดขึ้นรถไฟที่ Kita-Senju แค่ 15 นาทีก็ถึงย่านการเงิน Otemachi แล้ว สบายกว่าไปเบียดเสียดแย่งชิงพื้นที่บนสาย Den-en-toshi จาก Setagaya เยอะ ย่าน Shinkoiwa ใน Katsushika นั่ง JR Sobu Rapid Line แค่ 13 นาทีก็ยิงตรงถึงสถานี Tokyo ส่วน Nishi-Kasai ใน Edogawa แม้สาย Tozai จะขึ้นชื่อว่าแน่นตับแตกช่วงชั่วโมงเร่งด่วนตอนเช้า แต่ความแน่นนั้นแลกมากับการวิ่งตรงดิ่งเข้า Nihonbashi และ Otemachi แบบ non-stop นี่คือ “สินค้าโภคภัณฑ์ชั้นดี” สำหรับคนต้องคอมมิวต์ คนที่เดินทางเข้าโตเกียวมาจาก Chiba หรือ Ibaraki จะรู้เลยว่าฝั่งตะวันออกคือคอขวดทางกายภาพตัวจริงเสียงจริง ความทรงพลังในการเชื่อมต่อแบบนี้ สายรถไฟวิ่งช้าๆ สไตล์ผู้ดีฝั่งตะวันตกเทียบไม่ติดเลย

ทีนี้มาลองคิดเลขกันดู นี่แหละไฮไลต์ตัวจริง ถ้าคุณไปซื้อคอนโดใน Minato หรือ Setagaya ราคาต่อตารางเมตรคือโหดเหี้ยมอำมหิต ยิวเดนท์ (Yield) หรืออัตราผลตอบแทนค่าเช่าแตะ 2.5% ได้นี่คือจุดธูปกราบพระแล้วนะ แถมพอบวกภาษีทรัพย์สิน ค่าส่วนกลาง และเงินกองทุนซ่อมแซมเข้าไป กระแสเงินสดสุทธิที่เข้ากระเป๋าแต่ละเดือนคือเกือบศูนย์ ดีไม่ดีต้องควักเนื้อจ่ายเพิ่มอีกต่างหาก ในโลกการลงทุนเขาเรียกสภาพนี้ว่าอะไรวะ? เรียกว่ากระแสเงินสดติดลบ ทำงานถวายหัวให้ธนาคารกับนิติชัดๆ แต่ถ้าคุณมาซื้อฝั่งตะวันออก ราคาต่อตารางเมตรแค่หนึ่งในสี่ของใจกลางเมือง Yield พุ่งไปได้ถึง 6.5% - 8% หมายความว่าไง? บ้านราคา 20 ล้านเยน ค่าเช่าปีนึงฟันไปเลย 1.4 ถึง 1.6 ล้านเยน หักค่าใช้จ่ายจิปาถะแล้ว เหลือเงินสดเข้ากระเป๋าเหนาะๆ ทะลุหลักล้านเยนแน่ๆ แถมบ้านฝั่งตะวันออกปล่อยเช่าง่าย ปล่อยปุ๊บไม่กี่วันมีคนคว้า สภาพคล่องสูงปรี๊ด นี่แหละสินทรัพย์ที่เรียกว่า “ทำเงินเข้ากระเป๋า” ของจริง

เจาะลึกดูกันทีละเขตเลย เริ่มจาก Adachi ย่าน Kita-Senju, Ayase และ Nishiarai นี่แหละคือ “ของถูกที่ตลาดมองข้าม” รอบ Kita-Senju มีมหาวิทยาลัยอย่าง Tokyo University of the Arts ย้ายเข้ามาตั้งหลายแห่ง นักศึกษาวัยรุ่นหลักหมื่นคนทะลักเข้ามา ดึงให้โครงสร้างอายุประชากรแถวนี้ดูเด็กและสดใสขึ้นทันตา คุณซื้อบ้านไม้เดี่ยวเก่าๆ หรืออพาร์ตเมนต์ห้องเล็กๆ แถวนี้ แล้วใช้สูตรเร่งค่าเสื่อมราคามากลบกำไรทางบัญชี ภาษีที่ต้องจ่ายนี่ลดฮวบจนแทบจะเป็นศูนย์ แถม Yield ยืนสวยๆ เหนือ 7% แบบนอนมา กระแสเงินสดแบบนี้แหละของจริง ไม่ใช่ลมปากคุยโม้

ส่วน Katsushika กับ Edogawa นี่คือ “สายพานลำเลียงมนุษย์เงินเดือน” ย่าน Shinkoiwa, Kanamachi, Kameari เกาะติดอยู่กับสาย Sobu และ Joban ใช้เวลาเดินทางเข้าเมืองสั้นจิ๋วอัตราห้องว่างต่ำเรี่ยดิน แถม Kameari ยังเป็นฉากหลังการ์ตูนเรื่อง คุณตำรวจป้อมยาร์d (Kochikame) ความมีน้ำใจของผู้คนกับความเสถียรของย่านนี้คือของแทร่ ด้าน Edogawa อย่าง Nishi-Kasai และ Kasai มีสาย Tozai พุ่งตรงเข้า Nihonbashi แถมยังเป็นชุมชนวิศวกร IT ชาวอินเดีย กำลังซื้อค่าเช่าเสถียรแถมเครดิตดี บวกกับเงินอุดหนุนเลี้ยงดูบุตรของเขตนี้ที่ขึ้นชื่อว่าใจป้ำสุดๆ ในโตเกียว ครอบครัวรุ่นใหม่กับเด็กเกิดใหม่หนาแน่น ผู้เช่าต่อคิวรอดยาวเหยียด

ฝั่ง Sumida, Koto และ Taito มาแนวสายแข็งคนละแบบ เขต Taito นี่คือ Ueno, Asakusa, Akihabara พื้นที่เล็กสุดในโตเกียวแต่นักท่องเที่ยวทะลักล้นทะลาย ทำธุรกิจโรงแรมแคปซูลหรือที่พักรายวันคือสนามรบเลือดสาดของจริง เขต Sumida อย่าง Kinshicho คือย่านศูนย์กลางรอง (Sub-center) เพียงหนึ่งเดียวทางฝั่งตะวันออก มีทั้งรถไฟสาย Sobu และ Hanzomon วิ่งตรงเข้า Shibuya กับ Otemachi ราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรแข็งโป๊ก ส่วนเขต Koto นี่แฟนตาซีหนักเข้าไปอีก โซนใต้สุดอย่าง Toyosu คือดงตึกสูงระฟ้าของชนชั้นกลางระดับบน ส่วนโซนเหนืออย่าง Kameido กับ Monzen-nakacho ยังคงกลิ่นอายย่านชิตะมะจิยุคเอโดะจากย่าน Fukagawa ผสมผสานสองโลกในเขตเดียว ภูมิต้านทานวัฏจักรเศรษฐกิจคือโคตรแข็งแกร่ง

แต่บอกไว้ก่อนนะ ใช่ว่าซื้อบ้านฝั่งตะวันออกจะจิ้มมั่วๆ แล้วรับเงินสดแบบหลับตาเดินหรอก มันมี 3 กฎเหล็กตายตัว ที่ห้ามพลาดเด็ดขาด:

ข้อแรก: หลีกเลี่ยงห้องชั้นหนึ่งในโซนพื้นที่ระดับน้ำทะเลศูนย์เมตรที่ยังเคลียร์ระบบคันกั้นน้ำยักษ์ไม่เสร็จ ต่อให้จะมีระบบระบายน้ำมโหฬารแค่ไหน แต่ถ้าอยู่ในโซนอย่าง Adachi, Katsushika หรือ Edogawa พยายามเลือกซื้อตั้งแต่ชั้นสองขึ้นไป หรือเลือกย่านบนถนนสายหลักที่มีสถานีสูบน้ำฝนสมบูรณ์ น้ำขังเฉี่ยวๆ บนถนนนี่กัดกร่อนพื้นชั้นล่างแบบเห็นภาพจริง อย่าเอาเงินไปเสี่ยงดวงกับเรื่องนี้เลย

ข้อรอดที่สอง: เช็กให้ตาแตกกับกับดักตึกเก่าชิตะมะจิประเภท “สร้างใหม่ไม่ได้” (再建築不可 - Saikenchiku Fuka) แถวตรอกซอกซอยเก่าๆ ใน Sumida อย่าง Mukojima, Kyojima หรือ Taito มีบ้านไม้แถว (Nagaya) ยุคไทโชถึงต้นโชวะซ่อนอยู่ตรึม บ้านพวกนี้ราคาถูกจริง แต่คุณต้องไปขอดูแผนผังสำนักงานกฎหมาย (Fumuzu) เพื่อคอนเฟิร์มว่าถนนหน้าบ้านกว้างอย่างน้อย 4 เมตร และหน้ากว้างที่ดินติดถนนอย่างน้อย 2 เมตร ถ้าไม่ผ่านเกณฑ์นี้ ธนาคารไม่ปล่อยกู้ให้ แถมในอนาคตจะรีโนเวทสร้างใหม่ก็ไม่ได้ กลายเป็นลูกโป่งเผือกร้อนคาตัก ขายไม่ออกบอกไม่ถูก

ข้อสุดท้าย: เกาะติดสถานีรถไฟใหญ่ไว้ไม่ตาย ให้ความสำคัญเป็นอันดับหนึ่งกับอสังหาฯ ที่เดินเท้าไม่เกิน 8 นาทีจากสถานี Kita-Senju, Shinkoiwa, Kinshicho, Nishi-Kasai หรือ Kanamachi จุดอับๆ ที่ต้องต่อรถบัสประจำทางต่อเดียว อย่าไปแตะเด็ดขาดแม้ราคาจะถูกขี้ผงก็ตามที สภาพคล่องของฝั่งตะวันออกฝากความหวังไว้ที่ระบบราง ยิ่งใกล้สถานีเท่าไหร่ ยิ่งประกาศขายปุ๊บไปไวเท่านั้น แย่งกันจองภายใน 72 ชั่วโมงนี่ไม่ใช่เรื่องโม้

เพราะงั้นนะ ไอ้พวกที่ใส่แว่นตาดำดูถูกแล้วแห่ไปซื้อห้องหรูราคายิวเดนท์ 2.5% ในย่านเนินเขาสูงฝั่งตะวันตกเนี่ย น่าจะลองมานั่งคิดเลขกันใหม่ซะบ้าง ฝั่งตะวันออกเนี่ย มีเมกะโปรเจกต์โครงสร้างพื้นฐานคอยแบก มีรถไฟ 5 สายเชื่อมต่อเป็นเส้นเลือดใหญ่แถมมีกระแสเงินสดสุทธิทะลุ 7% รออยู่ทิ่มหน้า คนพวกนี้ปากก็บ่นว่าฝั่งตะวันออก “ดูไม่แพงไฮโซ” แต่ลับหลังต้องควักกระเป๋าตัวเองจ่ายเงินโปะให้คอนโด “ไฮโซ” ของตัวเองทุกเดือน สรุปใครกันแน่ที่สมองกลับ ลองคิดดูเอาเองละกัน

แปลโดย AI หากมีข้อสงสัยหรือไม่แน่ใจ โปรดอ้างอิงจากต้นฉบับภาษาจีนหรือภาษาอังกฤษ