เทียบชัดๆ ซื้อบ้านเกษียณ ญี่ปุ่น VS ไทยและมาเลเซีย: ไหน, อะไรคือความจริง?

ในบรรดาคำโปรยชวนฝันเรื่องการไปใช้ชีวิตบั้นปลายต่างประเทศ กับดักที่ตกปลาชนชั้นกลางได้ง่ายที่สุดก็คือ “อสังหาฯ เอเชียตะวันออกเฉียงใต้” นี่แหละ

ด้วยงบหลักแสนหยวนก็ได้คอนโดวิวทะเลพัทยาแล้ว ค่าจ้างแม่บ้านแค่หลักพัน ได้กินผลไม้เมืองร้อนฉ่ำๆ ทุกวัน พนักงานออฟฟิศหลายคนเลยเอาเงินเก็บหลังหักภาษี ทุ่มทุนซื้อวีซ่า Thailand Elite หรือ Malaysia My Second Home (MM2H) ให้เป็นทางถอยยามเกษียณ บางคนถึงขั้นเอาความต่างทางเศรษฐกิจระหว่างญี่ปุ่นกับอาเซียนไปโทษว่าเป็นเพราะ “คนญี่ปุ่นขยันกว่า” หรือ “อากาศเมืองร้อนทำให้คนขี้เกียจ” ซะงั้น

บอกเลยว่าวิธีคิดแบบนี้มันตกยุคทางเศรษฐศาสตร์สถาบันไปไกลลิบแล้ว หนังสือ “Why Nations Fail” ของ Acemoglu และ Robinson เขาอธิบายไว้ชัดเจนตั้งนานแล้วว่า ตัวขับเคลื่อนทิศทางเศรษฐกิจจริงๆ คือ “สถาบันพื้นฐาน” ต่างหาก—พูดง่ายๆ คือความต่างระหว่างสถาบันแบบมีส่วนร่วม (Inclusive) กับแบบรีดไถ (Extractive) การจะประเมินว่าทรัพย์สินในประเทศไหนปลอดภัยไหม หัวใจสำคัญคือ อำนาจรัฐสามารถเข้ามาฮุบ/ริบทรัพย์สินส่วนบุคคลตามอำเภอใจได้หรือเปล่า

มิติการประเมิน	ไทย / มาเลเซีย	ญี่ปุ่น
ลักษณะของสถาบัน	มีความเสี่ยงจากเกมการเมืองกองทัพ สถาบันกษัตริย์ หรือกลุ่มทุนเฉพาะกลุ่ม กฎหมายมักสั่นคลอนตามการเปลี่ยนผ่านของอำนาจ	ใช้ระบบแบ่งแยกอำนาจและตุลาการที่เป็นอิสระ รัฐธรรมนูญลายลักษณ์อักษรใช้มาเกือบ 80 ปีไม่เคยแก้
กรรมสิทธิ์ในที่ดิน	ห้ามต่างชาติถือครองที่ดินโดยตรงเด็ดขาด คอนโดให้โควต้าต่างชาติแค่ 49% หรือทำได้แค่สัญญาเช่าระยะยาว	กําหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งมาตรา 206 คุ้มครองกรรมสิทธิ์ถาวร ผู้ซื้อได้สัดส่วนความเป็นเจ้าของที่ดินแบบเบ็ดเสร็จ
ความต่อเนื่องของนโยบาย	นโยบายเปลี่ยนบ่อยแถมไร้ช่วงเปลี่ยนผ่าน เช่น จู่ๆ ก็ปรับเกณฑ์วีซ่า MM2H แบบก้าวกระโดด	ยึดมั่นหลักกฎหมายไม่มีผลย้อนหลังและหลักคุ้มครองความเชื่อมั่น (信赖保护) สภาพแวดล้อมทางกฎหมายและการลงทุนเสถียรสุดๆ
ภูมิคุ้มกันต่ออำนาจรัฐ	คำสั่งปกครองสามารถสั่งอายัดบริษัทนอมินีของต่างชาติที่มีความเสี่ยงเรื่องความถูกต้องได้ทันที	คุ้มครองทรัพย์สินส่วนบุคคลตามรัฐธรรมนูญ ต่อให้เป็นโปรเจกต์สาธารณะอย่างสนามบินนาริตะ ก็ไม่สามารถรื้อถอนแบบผิดกฎหมายได้
ต้นทุนการทำธุรกรรมเชิงสถาบัน	การทำธุรกิจต้องพึ่งพาconnectionใต้โต๊ะและค่าใช้จ่ายล็อบบี้สีเทา	ขับเคลื่อนด้วยระบบนิติบุคคลภายในประเทศที่ได้มาตรฐาน กระบวนการโปร่งใส ตรวจสอบได้

การไปเกษียณต้นทุนต่ำในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้นั้น ในทางปฏิบัติตingแฝงไปด้วยกับดักความเสี่ยง 3 ประการหลักๆ:

1. ข้อจำกัดเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดิน ประมวลกฎหมายที่ดินของไทยห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยตรงอย่างเด็ดขาด คนซื้อคอนโดก็ต้องไปแย่งกันในโควต้าต่างชาติ 49% ถ้าอยากซื้อบ้านเดี่ยว ส่วนใหญ่ก็ต้องตั้งบริษัทนอมินีคนไทยถือแทน หรือทำสัญญาเช่า 30 ปี (Leasehold) พอหมดสัญญาปุ๊บ ก็เตรียมใจเจอศึกเจรจาต่อสัญญาหรือเสี่ยงเสียสิทธิ์ในตัวทรัพย์สินได้เลย ส่วนมาเลเซีย แม้จะเปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ที่มีมูลค่าถึงเกณฑ์ที่กำหนดได้ แต่กฎการซื้อขายที่ดินก็ยังโดนล็อกด้วยอำนาจรัฐบาลท้องถิ่นแถมมีความลำเอียงทางกฎหมายที่เอื้อให้สิทธิ์คนท้องถิ่นมาก่อน ลงเงินไปหลายแสนเหรียญสหรัฐฯ สรุปได้แค่สิทธิ์ใช้อาคาร แต่แตะต้องความเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้เลยสักนิด

2. ความผันผวนของนโยบายและความเสี่ยงผิดสัญญา ประเทศไทยผ่านการรัฐประหารและแก้รัฐธรรมนูญมานับครั้งไม่ถ้วนตั้งแต่หลังสงครามโลก นโยบายภาษีรายได้จากต่างประเทศและการตรวจสอบนอมินีต่างชาติก็เปลี่ยนไปเปลี่ยนมาอยู่เรื่อยๆ ส่วนมาเลเซียในปี 2021 ก็เล่นพลิกโฉมวีซ่า MM2H แบบช็อกวงการ ปรับเกณฑ์รายได้ต่อเดือนจาก 10,000ริงกิต พุ่งพรวดไป 40,000ริงกิตแถมเพิ่มเงินฝากในบัญชีแบบมหาศาลแถมบังคับใช้ย้อนหลังกับคนเก่าที่ยื่นไปแล้วด้วย คำสั่งกระดาษแผ่นเดียวจากภาครัฐเล่นเอาแผนชีวิตระยะยาวของคนซื้อพังไม่เป็นท่า

3. การเมืองเชิงอัตลักษณ์และความเอียงกะเทาด้านสถาบัน รัฐธรรมนูญมาเลเซียมาตรา 153 ระบุสิทธิ์พิเศษของชาวมาเลย์และกลุ่มชนพื้นเดิมในซาบาห์และซาราวักไว้อย่างชัดเจน ทั้งเรื่องใบอนุญาตธุรกิจ ส่วนลดซื้อบ้าน และโควต้าการศึกษา นักลงทุนต่างชาติที่ไร้เส้นสายท้องถิ่นจึงมีโอกาสโดนเกมการเมืองแบบประชานิยมและการเปลี่ยนนโยบายซัดเอาได้ง่ายๆ

การซื้ออสังหาฯ ต่างประเทศ จะมองแค่ของถูกกับบรรยากาศน่าเที่ยวไม่ได้เป็นอันขาด เพราะ “สิ่งแวดล้อมภายใต้หลักนิติธรรมและการคุ้มครองกรรมสิทธิ์เอกชน” ต่างหาก คือหัวใจสำคัญที่จะทำให้ทรัพย์สินของคุณมีมูลค่าคงกระพัน

การตั้ง “บริษัท Godo Kaisha” (บริษัทจำกัดตามกฎหมายญี่ปุ่น) อย่างถูกระเบียบ เพื่อเอาเงินไปลงกับอสังหาฯ โซนใจกลางโตเกียวที่มีความเป็นอิสระทางตุลาการและมีกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบถาวร (Freehold) นี่ต่างหากคือทางรอดที่แท้จริงที่จะช่วยการันตีผลตอบแทนค่าเช่าที่นิ่งสนิทและสภาพคล่องเวลาอยากปล่อยขาย หลบให้พ้นตลาดต่างประเทศที่นโยบายเปลี่ยนตามใจรัฐ แล้วหันมาพึ่งพาพาสชั้นกฎหมายทรัพย์สินที่แน่นปึ้กกับสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่มั่นคง นั่นแหละถึงจะเรียกว่าการกระจายความเสี่ยงและบริหารสินทรัพย์ข้ามวัฏจักรเศรษฐกิจตัวจริงเสียงจริง

แปลโดย AI หากมีข้อสงสัยหรือไม่แน่ใจ โปรดอ้างอิงจากต้นฉบับภาษาจีนหรือภาษาอังกฤษ