Cổng Nam Tokyo: Shinagawa, Meguro và Ota

Lúc môi giới dẫn bạn đi xem bất động sản khu Nam (Jonan) Tokyo, khoảnh khắc yêu thích nhất của họ là tay nâng ly rượu vang, chỉ tay ra ngoài cửa sổ rồi bơm vá vào tai bạn hai chữ “Cổng vào thế giới”. Nào là hoa anh đào sông Meguro, bánh ngọt Jiyugaoka, rồi hệ thống đường sắt từ Shinagawa nối thẳng ra toàn cầu. Tóm lại một câu: mua nhà khu Nam chẳng khác nào ngồi ghế hạng nhất trong chuyến tàu cuộc đời của người Tokyo.

Hôm nay, tôi sẽ đập nát lớp bộ lọc ảo tưởng đó, lật thẳng sổ sách bóc trần tài chính của ba quận Shinagawa, Meguro và Ota để xem rốt cuộc những kẻ vung tiền mua lấy cái gọi là “thể diện” ấy đang mưu cầu điều gì.

Đầu tiên là quận Meguro. Khu này đúng là tinh tế thật, Aobadai hay Kakinokizaka toàn là biệt thự độc căn của giới quý tộc đời cũ và chính khách. Hệ số sử dụng đất (FAR) bị bóp nghẹt cứng ngắc, người bình thường có cạo rác cũng đừng mong chen chân vào nổi, chứ đừng nói đến chuyện xé nhỏ quỹ đất.

Chưa cần bàn tới Nakameguro hay Jiyugaoka, giá căn hộ cũ ở đây đã bị cộng đồng mạng thổi phồng lên tận mây xanh. Bạn dốc đống tiền lớn mua vào, thu nhập cho thuê ròng hằng năm thu về còn chưa đủ nhét kẽ răng cho quỹ bảo trì tòa nhà. Khách thuê toàn là đám thanh niên văn nghệ sĩ sĩ diện hão nhưng trong túi không nổi một xu tiết kiệm, chuyển nhà nhanh hơn lật bánh tráng. Trừ hết phí môi giới với tiền dọn dẹp, tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng (net yield) bị đấm rớt thẳng xuống mức thảm hại 3.0%. Tính toán kỹ đi, thế khác gì làm culi không công cho ngân hàng và môi giới đâu chứ?

Tiếp theo là quận Shinagawa. Giao thông đúng là cứu cánh chí mạng của quận này: tuyến Yamanote, Shinkansen Tokaido, tuyến Keikyu đều hội tụ tại đây, tương lai ga đầu tuyến tàu đệm từ (Maglev) cũng đặt nốt ở đây. Khả năng bức xạ ra nội địa Nhật Bản và sân bay Haneda thì miễn bàn.

Nhưng ngặt một nỗi, khu này phân hóa cực kỳ trầm trọng: phía Tây là khu biệt thự đất cao truyền tải phong cách truyền thống “Jonan Goso”; ở giữa là Togoshi Ginza và Musashi Koyama – khu phố mua sắm có mái che dài nhất Tokyo, chen chúc toàn dân lao động; còn phía Đông Tennozu Isle lại là hòn đảo nhân tạo chuyên kho bãi và lấn biển thuần túy.

Đòn chí mạng nhất nằm ngay trên đầu bạn: từ 3 giờ chiều đến 7 giờ tối vào những ngày gió Nam, máy bay sà sát sạt qua bầu trời Oi Machi và Shinagawa Seaside chỉ ở độ cao vài trăm mét. Tiếng ồn đinh tai nhức óc làm người ta nổ tung cả óc, khách thuê ở chưa nổi nửa đêm đã cuốn gói tháo chạy là chuyện cơm bữa. Trước khi xuống tiền mà không chịu lôi bản đồ tiếng ồn sân bay Haneda của Bộ Quốc thổ Giao thông (MLIT) ra so sánh biên độ decibel, thì khác nào tự mình đào hố chôn mình đâu.

Cuối cùng là quận Ota, quận có diện tích lớn nhất Tokyo và cũng là nơi bị hiểu lầm sâu sắc nhất.

Khu Denenchofu ở phía Tây bị khóa chặt bởi “Hiến pháp Denenchofu”, nghiêm cấm phân lô nhỏ, nghiêm cấm thương mại hóa. Giới nhà giàu mua vào ở đây chỉ để tự thỏa mãn tinh thần, còn tính thanh khoản thì tệ đến mức coi như mua đứt bán đoạn luôn.

Nhưng ngược lại, khu Kamata, Omori và Kojiya ở phía Đông mới chính là “con gà đẻ trứng vàng” thực thụ. Khu này bước chân ra đường là thấy xưởng cơ khí nhỏ lẻ với quán nhậu izakaya, trông có vẻ kém sang, nhưng lưng dựa vào hàng vạn nhân viên mặt đất, phi hành đoàn sân bay Haneda và binh đoàn logistics xuyên biên giới.

Đáy dòng tiền cho thuê ở đây cứng cáp cực kỳ. Tỷ suất lợi nhuận căn hộ đơn (single apartment) tại Kamata hay Omori có thể vọt lên tận 5.2%, vả vỡ mặt quận Meguro. Cứ tung tin cho thuê là chớp mắt đã hết sạch, khách thuê chuyển khoản sòng phẳng chưa từng dây dưa. Cái quán sủi cảo Kamata mà bạn coi thường ấy, xung quanh toàn là tiếp viên hàng không, cơ trưởng Haneda với dân IT Shinagawa thuê trọ đấy.

Mua nhà khu Nam vẫn còn vài cái bẫy ngầm vật lý phải né cho kỹ:

1. Vùng trũng ngập lụt: Phía Đông quận Ota sát cửa sông Tama, khu vực quanh Kamata, Rokugo và Haneda có độ cao mặt nước biển gần như bằng 0. Bão lớn đổ bộ là tầng 1 và tầng hầm ngập lụt như bơi xuồng. Muốn mua thì chỉ chọn căn tầng cao hoặc mép rìa đất cao (tindai).
2. Khu vực ẩm thấp: Hai bên bờ kênh trũng thấp ở Nakameguro quanh năm ẩm ướt, tỷ suất lợi nhuận đã bị bọn đầu cơ vắt kiệt không còn một giọt. Trừ phi bạn tự ở để tiện la cà quán bar pub, chứ mấy đại gia mua đầu tư cho thuê mà đâm đầu vào cái tài sản ngập tràn giá ảo này thì khác nào dâng đầu cho người ta chém.

Nói cho cùng, bất động sản khu Nam Tokyo phải bóc tách nhiều tầng mới thấy rõ bản chất: Meguro giống như cây cảnh bonsai, đẹp mã nhưng gai góc dễ xước tay; Shinagawa là trạm trung chuyển lớn nhưng tiếng ốc đảo và sự phân hóa giai cấp là cái giá phải cân nhắc; còn Ota chính là cỗ máy in tiền mặt, dẫu có hơi thô kệch thì cũng phải ngậm bồ hòn làm ngọt mà chịu đựng.

Mua nhà không phải là chuyện đăng Facebook khoe mẽ, tính toán không thông thì dù có vé hạng nhất cũng có ngày trôi tuột xuống toa ghế cứng tàu chợ mà thôi.

Bản dịch được thực hiện bởi AI. Nếu có bất kỳ thắc mắc hoặc điểm nào chưa rõ ràng, vui lòng đối chiếu với bản gốc tiếng Trung hoặc tiếng Anh.