Tự động hóa thu tiền thuê nhà và khấu trừ thuế tại Nhật Bản
Nhiều “tay mơ” mới bước chân vào làng BĐS Nhật Bản cứ hay suy diễn cảnh làm “chủ nhà kiêm… chủ nợ” theo kiểu nông nghiệp thời ông bà anh. Cứ hễ nghĩ đến chuyện thu tiền thuê nhà là đầu óc lại tự động bật mode phim thảm họa:
- Suốt ngày thon thót lo cuối tháng khách thuê “bốc hơi”, tiếng Nhật thì bập bõm, lại phải gọi điện nhắn tin quốc tế đòi tiền, cúi đầu khép nép như đi xin ơn trên.
- Sợ hú vía khoản quỹ tu sửa, phí quản lý chung cư không ai đóng, nhỡ bữa nào bị cắt nước cắt điện rồi ban quản lý tòa nhà tống thẳng đơn ra tòa thì ngỏm.
- Hàng năm, quận役所 (Tòa thị chính) gửi về một sấp dày cộp thông báo “Thuế tài sản cố định & Thuế quy hoạch đô thị”. Nhìn độ dày của xấp giấy là thấy nhũn cả chân, tưởng tượng phải bay ngay sang Tokyo, ngồi lì ở tiệm tiện lợi đóng tiền mặt thì cơ quan thuế Nhật mới không niêm phong nhà.
Cười xỉu, mấy ông này trí tưởng tượng phong phú phết. Nếu mà làm ăn theo cái văn hóa “thủ công” đấy thì ma nào thèm mua nhà Nhật nữa?
Đầu tư BĐS ở Nhật Bản, bạn hoàn toàn KHÔNG CẦN và KHÔNG BAO GIỜ PHẢI dính dáng đến tiền mặt hay chuyển khoản trực tiếp với khách thuê. Toàn bộ hệ thống vận hành trơn tru nhờ 4 “mắt xích” khóa chặt lấy nhau:
- Công ty bảo lãnh (Hoshō Kaisha): Hàng tháng tự động “rút” tiền trực tiếp từ tài khoản ngân hàng của khách thuê. Kể cả khi khách tài khoản nhẵn túi, thất nghiệp hay thậm chí “bay màu”, công ty bảo lãnh vẫn buộc phải nộp đủ 100% tiền thuê nhà cho công ty quản lý vào ngày cố định, thiếu một xu cũng không xong.
- Công ty quản lý (Kanri Kaisha): Nhận tổng tiền thuê từ công ty bảo lãnh, tự động trừ phí quản lý (thường khoảng 5% tiền thuê), tiện tay khấu trừ luôn quỹ tu sửa tòa nhà và phí công cộng, còn lại bao nhiêu bơm thẳng vào tài khoản của chủ nhà.
- Người quản lý thuế (Nazei Kanrinin): Là tax accountant (chuyên gia thuế) hoặc đơn vị quản lý chuyên nghiệp tại địa phương dành cho chủ nhà không cư trú tại Nhật. Mọi tờ khai thuế từ tòa thị chính và sở thuế sẽ gửi thẳng cho người này. Họ sẽ tự động trích tiền từ tài khoản tại Nhật của bạn để đóng thuế, hoặc cấn trừ trực tiếp từ dòng tiền thuê hàng tháng. Chủ nhà khỏe re, chẳng cần ló mặt ra đường.
- Ủy quyền trích nợ tự động (Kōza Furikae): Hạ tầng đỉnh chóp của hệ thống tài chính Nhật Bản. Mọi hóa đơn điện, nước, gas, phí quản lý, thuế tài sản đều cài đặt auto-trừ tiền, vĩnh viễn không cần can thiệp thủ công.
Mỗi tháng, tài khoản BĐS tại Nhật của bạn cứ thế chạy băng băng theo quy trình chuẩn hóa này, ổn áp khỏi bàn:
-
Từ ngày 25 đến 27 hàng tháng: Công ty bảo lãnh thu tiền & ứng trước Hệ thống của công ty bảo lãnh tự động quét lệnh trừ tiền liên ngân hàng. Khách trả tiền -> hệ thống nhận; khách quỵt tiền -> công ty bảo lãnh tự bỏ tiền túi ra bù vào. Phía chủ nhà lúc nào cũng nhận đủ 100% tiền tươi thóc thật đúng hẹn, tỷ lệ nợ xấu kéo về 0% hoàn toàn, không sót một cọng rác.
-
Từ ngày 5 đến 10 tháng sau: Công ty quản lý chốt sổ dòng tiền ròng Sau khi nhận đủ tổng tiền thuê, hệ thống tự động cấn trừ nội bộ:
- Tự động trừ 5% phí quản lý hộ;
- Nếu là căn hộ chung cư (Manshon), tự động nộp quỹ tích lũy tu sửa và phí quản lý chung cho ban quản lý tòa nhà;
- Tháng nào hỏng bóng đèn hay sửa sang lặt vặt, trừ đi chi phí thực tế (có hóa đơn chứng từ);
- Xuất báo cáo thu chi hàng tháng siêu chi tiết (Gōkin Mei-sai-sho), chuyển khoản phần tiền ròng sạch sẽ vào tài khoản ngân hàng do chủ nhà chỉ định.
-
Từ tháng 4 đến tháng 6 hàng năm: Nộp thuế tài sản cố định & thuế quy hoạch đô thị tự động Các quận tại Tokyo phát hành hóa đơn thuế tài sản cố định hàng năm. Sau khi nhận được, người quản lý thuế sẽ tự động trích tiền từ tài khoản liên kết sẵn, hoặc ra lệnh cho công ty quản lý trừ trực tiếp từ dòng tiền thuê đang đọng lại. Biên lai nộp thuế lưu trữ dạng điện tử, mọi thứ diễn ra êm ru không một tiếng động.
Nhiều cá nhân mua nhà nước ngoài cực kỳ sợ dính bẫy thuế khấu trừ nguồn (Withholding Tax) 20.42% dành cho người không cư trú. Nhưng dưới cơ chế tự động hóa chuẩn chỉ, logic này mượt mà như một đoạn code không bug, dễ ăn như kẹo:
-
Cho cá nhân thuê để ở (chiếm 90% thị trường chính): Miễn là khách thuê là cá nhân thông thường và dùng nhà làm chỗ ở, pháp luật quy định MIỄN HOÀN TOÀN 20.42% thuế khấu trừ nguồn! Hàng tháng, công ty quản lý chuyển thẳng 100% tiền thuê ròng (sau khi trừ phí quản lý) cho chủ nhà, không bị bớt đi một xu tiền thuế nào.
-
Cho pháp nhân thuê làm ký túc xá hoặc văn phòng (phân khúc doanh nghiệp): Nếu khách thuê là công ty Nhật, bộ phận kế toán của họ sẽ khấu trừ trước 20.42% tiền thuế theo luật định để nộp thẳng cho sở thuế, 79.58% còn lại chuyển về công ty quản lý. Vào mùa quyết toán thuế (từ tháng 2 đến tháng 3 hàng năm), người quản lý thuế (chuyên gia thuế) sẽ đại diện chủ nhà nộp báo cáo quyết toán năm cho sở thuế. Dùng các chi phí hợp pháp như khấu hao nhà cửa, phí quản lý, thuế tài sản cố định, lãi vay… để khấu trừ. Sau khi kiểm duyệt, sở thuế sẽ hoàn trả toàn bộ số thuế khấu trừ thừa trước đó về tài khoản của chủ nhà. Tính ra chỉ là “ứng trước trả sau”, chẳng mất oan đồng nào.
Muốn đích thực làm “chủ nhà ngậm tay hưởng lộc” (甩手掌柜), sau khi mua nhà bạn chỉ cần làm chuẩn 3 việc sau:
- Lúc ký hợp đồng, bắt buộc phải chọn khách thuê có tham gia công ty bảo lãnh uy tín (như Zenhoren, Orico, Casa,…), tuyệt đối không nhận bảo lãnh cá nhân, tự chuốc hoạ vào thân;
- Ký hợp đồng ủy thác quản lý toàn diện với công ty quản lý uy tín (Shūkin Daikō / Saburīsu), từ phí quản lý, phí tu sửa đến dọn dẹp khi trả nhà đều ủy quyền trừ tự động, bản thân khỏi động một ngón tay;
- Thuê một chuyên gia thuế (Tax Accountant) làm người quản lý thuế, kích hoạt tính năng trừ tiền tự động từ cơ quan thuế và quận役所, còn lại cứ để hệ thống tự chạy.