LLC чи АТ в Японії: чому для купівлі нерухомості треба обирати Годо Кайся (GK), а не Кабусікі Кайся (KK)

Улюблений трюк закордонних рієлторів та посередників — грати на стереотипах іноземців про «поважне японське суспільство». Вони з серйозним обличчям переконують: купуєш квартиру чи будинок в Японії — відкривай тільки Кабусікі Кайся (KK / Акціонерне товариство). На словах це «престижно, солідно та серйозно», а в голові у них — підрахунок прихованих комісій за реєстрацію та нескінченне обслуговування. Найсмішніше, що вони намагаються продати звичайній «компанії-оболонці» для збору орендної плати імідж корпорації з лістингом на біржі.

Погляньмо на офіційні державні збори в день заснування. Статут для Кабусікі Кайся (KK) обов’язково треба завіряти в нотаріуса — це від 32 000 до 52 000 єн чистого збитку. А от Годо Кайся (GK / аналог ТОВ) закон від нотаріального завірення статуту взагалі звільняє. Вартість — 0 єн. Далі йдемо в місцеву юстицію (Legal Affairs Bureau). Мінімальний реєстраційний збір для KK — 150 000 єн. Для GK — всього 60 000 єн. Просто змінивши абревіатуру з KK на GK, ви економите понад 140 000 єн офіційних платежів у перший же день!

І найцікавіше: японські юридичні особи Apple, Amazon та Google — це саме Годо Кайся (GK). З точки зору закону, GK має абсолютно такі самі корпоративні права, як і KK. Це ні разу не «фірма-одноденка» чи «другий сорт». Спроби посередників залякати вас тим, що «GK — це як ФОП», — чистий розвод. Вони натягують логіку B2C-довіри роздрібних покупців на звичайне інструментальне ТОВ без працівників, без залучення інвестицій і суто для збору оренди. Схоже, хлопці просто не вміють рахувати.

Тепер про довгострокове утримання компанії («пустошки»), про яке агенти воліють мовчати: пастки регулярних змін та обов’язкова фінансова звітність. Закон Японії про компанії регулює ці дві форми геть по-різному:

1. Строк повноважень директорів: У директорів KK є законодавчий ліміт каденції — максимум 10 років (навіть якщо прописати найдовший термін у статуті). Коли термін спливає, навіть якщо склад директорів взагалі не змінився, ви зобов’язані сплатити 10 000 єн податку й подати заяву про переобрання. Запізнитеся — юстиція вліпить штраф до 1 000 000 єн! А от у GK виконавчий директор (Representative Member) обирається довічно. Можна жити 100 років і не витратити жодної єни на перереєстрацію, поки самі не захочете когось змінити.
2. Публікація фінансової звітності: KK зобов’язана щороку публікувати підсумковий баланс в офіційному віснику (Kanpo), а це ще 30 000–60 000 єн на рік, або витрати на платний електронний аудит. GK від цього обов’язку повністю звільнена законом. Ви не просто економите десятки тисяч єн щороку — ви зберігаєте повну конфіденційність своїх активів та прибутків від оренди від сторонніх очей.

Коли посередники кажуть «та утримувати KK і GK коштує однаково», вони нахабно брешуть у очі. За 10 років володіння нерухомістю марнотратство на бюрократію KK витягне з вашої кишені сотні тисяч єн.

Що ж до казок про те, ніби «для KK легше отримати кредит або вести бухгалтерський облік» — в японському законодавстві та податковій системі немає жодної різниці між KK та GK:

• Право власності: Коли ви купуєте землю й будівлю у власність, юридичним власником стає компанія (наприклад, ООО «Осака» / GK). Ця власність захищена статтею 29 Конституції Японії на 100%, точно так само, як і для KK.
• Податкові пільги: Правила прискореної амортизації (наприклад, 4 роки для старих дерев’яних будинків), прогресивні ставки податку на прибуток, ліміти на представницькі витрати та фіксований муніципальний податок (близько 70 000 єн на рік у Токіо) розраховуються за абсолютно однаковими формулами для обох форм.
• Орендарі: Орендарі та гарантійні компанії під час підписання договору перевіряють лише чистоту прав на об’єкт та умови оренди — жоден орендар у світі не відмовиться від квартири і не вимагатиме знижку лише тому, що власник — це GK.

Розповіді про «обмеження для GK при переоформленні, амортизації чи продажу» — це вигадки посередників для залякування новачків.

Якщо під час обговорення реєстрації компанії реєстратор або агент робить щось із переліченого нижче — шліть їх лісом негайно:

1. Впарюють KK і стверджують, що «іноземці не можуть відкрити GK» або «через GK неможливо віддалено зареєструвати нерухомість». Це відверта брехня.
2. Наганяють паніку про «репутацію», переносячи споживчу B2C-логіку на компанію-власника активів, у якої немає працівників, заборгованостей та потреби в інвестиціях. Вони просто розводять вас на гроші через ваші понти.
3. Приховують постійні витрати на утримання — не кажуть про обов’язкові платежі KK за продовження повноважень директорів та публікацію звітності. Щоб ви зрозуміли це вже потім, коли щороку відстьобуватимете гроші юстиції та офіційній пресі.

Купівля нерухомості — це про математику, а не про випонтівування. Усі ці красиві казки про «престиж, статус і солідність» вам доведеться оплачувати з власної кишені.

Переклад виконано за допомогою ШІ. У разі виникнення сумнівів звертайтеся до версій китайською або англійською мовами.