Японія чи Таїланд і Малайзія? Де купити нерухомість на пенсію і не пошкодувати

У маркетингових казках про «пенсійний рай за кордоном» найулюбленіший гачок для середнього класу — це нерухомість у Південно-Східній Азії. Види на море в Паттайї за копійки, хатня робітниця за пару сотень баксів і тропічні фрукти 365 днів на рік. Набравшись рожевих мрій, люди віддають останні заощадження за тайську Thailand Elite Visa або малайзійську програму MM2H («Другий дім»). Ба більше, чимало покупців пояснюють економічний розрив між Японією та ПСА чимось на кшталт: «Ну, японці просто трудоголіки, а на екваторі всі розслаблені».

Таке пояснення — це повна єресь з точки зору інституційної економіки. Дарон Аджемоглу та Джеймс Робінсон у своїй праці «Чому нації занепадають» давно розклали все по поличках: долю країни визначають її базові інститути — екстрактивні вони чи інклюзивні. А справжня безпека ваших активів вимірюється лише одним: чи може чиновник за клацанням пальців віджати ваше законне майно.

Критерій оцінки	Таїланд / Малайзія	Японія
Характер інститутів	Постійні політичні ігри за участю військових, монархії чи етнічних кланів. Правила гри змінюються разом із владою.	Повноцінний поділ влад та незалежне правосуддя. Писана Конституція працює майже 80 років без жодної правки.
Право власності на землю	Іноземцям суворо заборонено володіти землею напряму. У кондомініумах квота для іноземців обмежена 49%, решта — довгострокова оренда.	Стаття 206 Цивільного кодексу гарантує вічне та безстрокове право власності. Ви володієте ділянкою землі на всі 100%.
Стабільність політики	Правила переписують на ходу без жодних перехідних періодів. Наприклад, поріг для візи MM2H раптово підняли в рази.	Закони не мають зворотної сили, а захист легітимних очікувань інвесторів — це непорушне правило.
Стійкість до свавілля влади	Адміністративним рішенням можуть моментально заблокувати компанію, створену через місцевих «номіналів».	Приватна власність захищена Конституцією. Навіть для розширення аеропорту Наріта держава не змогла силою знести будинки селян.
Інституційні витрати	Бізнес та життя вимагають кулуарних домовленостей, хабарів та сірих схематозів.	Усе працює через прозору систему юридичних осіб. Процедури комплаєнсу чіткі та передбачувані.

Такий «дешевий рай» у Південно-Східній Азії на практиці приховує три величезні підводні камені:

1. Жорсткі обмеження на володіння землею Тайський Закон про землю прямо забороняє іноземцям мати землю у власності. Купуючи квартиру, ви змагаєтеся за ті самі 49% іноземної квоти. Хочете віллу? Ласкаво просимо у сірі схеми з підставними тайськими фірмами або оренду (Leasehold) на 30 років, де після завершення терміну вас чекають пекельні переговори та ризик втратити все. Малайзія ніби й дозволяє купувати житло від певної суми, але правила диктує влада конкретного штату, а закони відверто дискримінаційні. Ви інвестуєте сотні тисяч доларів, а отримуєте лише тимчасове право користування стінами, але аж ніяк не власність на землю.

2. Політичний волюнтаризм та ризик дефолту за зобов’язаннями У післявоєнній історії Таїланду перевороти та нові редакції конституції траплялися частіше, ніж змінюються сезони. Податкова політика щодо закордонних доходів та правила перевірки номінальних власників переписуються на льоту. Малайзія у 2021 році взагалі затягнула зашморг на програмі MM2H: вимогу щодо щомісячного доходу підняли з 10 000 до 40 000 рингітів, резко збільшили суму депозиту і, найцинічніше, застосували це заднім числом до тих, хто вже роками жив у країні. Чиновники просто зламали довгострокові плани тисяч людей одним підписом.

3. Етнічна політика та системні перекоси Стаття 153 Конституції Малайзії прямо закріплює привілейований статус малайців та корінних народів (буміпутра). Їм належать пільги на купівлю нерухомості, бізнес-ліцензії та освіту. Будь-які інвестиції іноземців тут постійно перебувають під загрозою популістських законів та націоналістичних флуктуацій.

Купівля закордонної нерухомості — це не про дешеві манго та вічне літо. Це про верховенство права та недоторканність приватної власності.

Відкривши стандартне японське товариство (Godo Kaisha) і вклавши капітал у житло в центрі Токіо, ви отримуєте незалежний суд, безстрокову власність на землю, стабільний орендний дохід та високу ліквідність у разі продажу. Обходьте кілометрами ринки з непередбачуваними правилами гри. Тільки чітке речове право та стабільні інститути дозволяють захистити ваші статки крізь будь-які кризи.

Переклад виконано за допомогою ШІ. У разі виникнення сумнівів звертайтеся до версій китайською або англійською мовами.