低汇率买房资产超值

日元一跌破150，网上那帮人就集体高潮了！天天喊着完犊子日元变废纸日本国运完蛋。笑死，这帮老登连基本的宏观账都没算明白就急着给日本央行上课。日元兑美元在1971年布雷顿森林体系解体前、甚至1985年广场协议签定之前，长期挂在1比360到1比250之间，那时候日元贱不贱？比现在还便宜。但那是谁的好日子？那是索尼、松下、丰田拿着便宜到家的日元成本，把北美汽车工业打得满地找牙横扫全球市场的黄金年代。现在看到150就哭丧，放在半个世纪的坐标里根本不算事纯粹是日本央行在给本土制造业和跨国财团开绿灯。

更搞笑的是拿日元去跟津巴布韦币、阿根廷比索比。这俩能是一个物种吗？东南亚那些国家的货币没有全球结算刚需，外汇储备薄得像纸，海外没有净资产汇率一崩就是资金踩踏、物理级破产。但日本连续三十多年稳坐全球最大对外净资产国，海外握着几万亿美元的资产、工厂和美债。货币不可能三角摆在那，资本自由流动、货币政策独立、汇率稳定，三选二咧。日本直接扔掉汇率面子死保资本自由进出和超低利率。全球对冲基金排着队借超低息日元去扫全球资产，日元是全球资本最趁手的杠杆工具，只有散户还在把它当废纸哭坟。

算账都不会算。你用1.5%的极低固定利率借出几千万日元直接买下东京都心的永久产权土地。输入型通胀把东京租金和地价推着往上走，日元购买力每年缩水3%实际真实利率直接干成负1.5%。三十年后你还给银行的依然是名义上缩水的日元，但名下攥着的是东京都心地皮和持续产生租金的生息资产。国内大棚里的散户还在为日元跌了几块钱痛心疾首吧，清醒的离岸资本早就借着贬值日元把东京核心土地买断了。

日本人口确实在往东京挤，全日本的年轻劳动力和资金全在往23区集中，其他县人口年年在负增长。地方小城留不住大学生，企业总部和高薪岗位全集中在东京都心。乡下的一户建白送都没人要，光持有税和拆迁费就能把人拖死，但东京都心的房子随时能出租变现，租金现金流和资产流动性有保障。这就是为什么核心区土地具有硬通货属性，而地方房产纯纯是接盘送人头。

日元贬值这件事，对拿着日元工资的普通人是实打实的购买力缩水但对借日元买东京资产的人来说，就是通胀帮忙还债。日本央行乐见其成，制造业乐见其成，全球对冲基金乐见其成，只有散户在替操盘手操心。这帮人真敢吹，说日元要变废纸结果废纸三十年都没变，东京的地价倒是又涨了一轮。