엔화 150엔은 멸망이 아니라 꿀통이다: 도쿄 부동산 엔 캐리 트레이드의 비밀

엔화 환율이 달러당 150엔을 뚫자마자 인터넷 방구석 전문가들이 집단으로 흥분하기 시작했다. “엔화는 이제 휴지조각이다”, “일본 국운은 끝났다”며 날마다 통곡을 해댄다. 솔직히 어이가 없다. 거시경제의 가장 기본적 계산조차 못 하면서 일본은행(BOJ)에 훈수 둘 생각부터 하니 말이다. 엔/달러 환율은 1971년 브레턴우즈 체제 해체 전이나, 심지어 1985년 플라자 합의 체결 전만 해도 1달러당 250엔에서 360엔 사이를 오갔다. 그 시절 엔화 가치가 지금보다 훨씬 똥값이었는데, 과연 그게 누구에게 좋은 시절이었을까? 바로 헐값이나 다름없는 엔화 원가를 등에 업고 소니, 파나소닉, 토요타가 북미 자동차 및 가전 시장을 씹어 먹으며 세계를 제패하던 황금기였다. 반세기 동안의 환율 흐름 속에서 보면 150엔 따위는 별것도 아니다. 그저 일본은행이 자국 제조업과 글로벌 재벌 기업들에게 대놓고 그린라이트를 켜준 것에 불과하다.

더 웃긴 건 엔화를 짐바브웨 달러나 아르헨티나 페소 따위와 비교하는 부류다. 이 둘이 어떻게 같은 급인가? 동남아 국가들의 통화는 글로벌 결제 수요가 전혀 없고 외환보유액도 종잇장처럼 얇아서, 환율이 무너지면 곧바로 자금 이탈과 국가 파산으로 직행한다. 하지만 일본은 30년 넘게 ‘세계 최대 순외채권국’ 자리를 지키고 있는 나라다. 해외에 쥐고 있는 순자산과 공장, 미국 국채만 수조 달러 규모다. 국제금융의 ’불가능한 삼각정리(Impossible Trinity)’를 보자. 자본 이동의 자유, 통화정책의 독립성, 환율 안정성 중 선택할 수 있는 건 단 두 가지뿐이다. 일본은 환율이라는 체면을 깔끔하게 포기하는 대신, 자본의 자유로운 출입과 초저금리를 사수하는 길을 택했다. 덕분에 전 세계 헤지펀드들은 초저금리 엔화를 차입해 전 세계 자산을 쓸어 담으려고 줄을 서고 있다. 엔화는 글로벌 자본이 가장 애용하는 최고의 레버리지 도구일 뿐인데, 방구석 개미들만 엔화를 휴지조각이라며 통곡하고 있는 셈이다.

계산기 두드릴 줄도 모르는 소리다. 연 1.5% 수준의 초저리 고정금리로 몇천만 엔을 대출받아 도쿄 도심의 영구소유권 토지를 덥석 사들였다고 치자. 수입 인플레이션이 도쿄의 임대료와 땅값을 계속 끌어올리고, 엔화 구매력이 매년 3%씩 깎여 나가면 실질금리는 곧바로 마이너스 1.5%(-1.5%)가 된다. 30년 뒤 은행에 갚아야 할 돈은 명목 가치가 대폭 깎인 ’똥값 엔화’이지만, 당신 손에 남는 것은 도쿄 도심의 땅과 매달 따박따박 임대료를 뽑아내는 알짜배기 자산이다. 해외 이탈 자본과 눈치 빠른 스마트머니는 이미 이 엔저 파도를 타고 도쿄 핵심지 땅을 싹쓸이하고 있는데, 국내 방구석 개미들만 엔화 몇 원 떨어졌다고 가슴을 치며 슬퍼하고 있다.

일본 인구가 도쿄로 집중되는 것은 엄연한 팩트다. 일본 전역의 젊은 노동력과 자금이 도쿄 23구로 모여들고 있고, 나머지 지방 현의 인구는 매년 줄어들고 있다. 지방 소도시에는 대학생조차 남아나지 않지만, 대기업 본사와 고연봉 일자리는 전부 도쿄 도심에 모여 있다. 시골 단독주택은 공짜로 준다고 해도 아무도 안 가져간다. 보유세와 철거비 폭탄 때문에 사람 잡는 짐덩어리가 되기 때문이다. 반면 도쿄 도심의 부동산은 언제든 임대해 현금화할 수 있고, 임대 수익 흐름과 자산 유동성이 완벽하게 보장된다. 이것이 바로 도쿄 핵심지 토지가 ‘실물 기축자산’ 취급을 받는 이유이며, 지방 부동산을 사는 건 그저 남의 설거지를 해주는 호구짓에 불과한 이유다.

엔화 가치 하락은 엔화 월급을 받아 사는 평범한 서민에게는 실질적인 구매력 저하를 의미한다. 하지만 엔화 대출로 도쿄의 핵심 자산을 매수한 플레이어들에게는 ‘인플레이션이 내 빚을 대신 갚아주는’ 최고의 혜택이다. 일본은행도 웃고 있고, 수출 제조업도 웃고 있으며, 글로벌 헤지펀드도 신이 났는데, 오직 방구석 개미들만 판을 짜는 트레이더들을 걱정해 주고 있다. 엔화가 휴지조각이 된다고 목청 높여 외치던 그 사람들의 호언장담이 무색하게도, 30년 동안 엔화는 휴지가 되지 않았고 도쿄 땅값은 또 한 번 폭등을 기록했다.

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